AK WISE PLACE · 23평 · Limited Stay Revenue Plan

가끔 열리는
정자역 테라스 스테이로
돈 버는 구조

누나 실거주를 유지하면서, 주말·출장·본가 체류 기간만 열어 수익화한다. 핵심은 “많이 받기”가 아니라 비는 날을 고단가로 현금화하는 것.

Airbnb 고단가 슬롯외국인 중기체류Instagram → Landing → 수동승인엄마 사업자/정산 가능성 별도 검토

01 · 결정 질문

질문은 “합법이냐?”보다
“어떤 돈을 받을 수 있냐?”

기본 자산

105만/월

23평형 장기 월세 기준선. 모든 운영안은 이 숫자를 이겨야 의미가 있다.

부분 운영 목표

100~150만

월 8~12박만 열어 만드는 현실적 순수익 목표.

상위 목표

180~220만

외국인 2주~1개월 체류를 잡을 때 가능한 월 환산 목표.

장기 월세를 포기하지 않는 구조가 아니라, 누나 실거주 중 “비는 기간”을 옵션처럼 파는 구조다.

02 · Revenue Stack

수익은 4개 층으로 쌓는다

주말 2박 스테이금토/토일 · 1박 15~19만 · 가장 빠른 현금화

출장 3~7박판교/분당 외국인 출장자 · 업무형 세팅

2주~1개월 중기체류Enkostay/33m2/직접문의 · 월 180~220만 목표

재방문 직접예약검증된 손님만 사이트/DM으로 수수료 절감

03 · Pricing Math

월 8~12박만 열면
단가가 생명이다

1박 단가	8박	10박	12박
12만	62만	81만	101만
14만	78만	101만	124만
15만	85만	111만	136만
17만	101만	130만	159만

수수료 3%, 청소/소모품, 추가 고정비 15만 반영한 세전 운영 순수익 러프 계산.

판단

10~12만 숙소로 팔면 피곤함만 남는다. 15만 이상을 받을 수 있게 공간·사진·타깃을 설계해야 한다.

목표: 평균 ADR 15~17만 · 월 10박 전후

04 · Money Flow

돈 받는 방식은
“플랫폼 → 수동문의 → 검증 직접예약” 순서

Airbnb 결제

초기 리뷰/신뢰 확보. 카드결제와 분쟁처리 쉬움. 대신 수수료와 계정 리스크 존재.

초기 0~3개월 메인

33m2 / Enkostay

1주~1개월 외국인·출장자 체류. 숙박보다 임대에 가까워 회전/민원 피로가 낮다.

수익 안정화 채널

직접예약

사이트/인스타 DM/Tally 문의 → 신분·목적 확인 → 계좌/Stripe/카드링크 결제.

검증 손님 한정

05 · Funnel

인스타와 사이트는
예약엔진이 아니라 돈 받는 깔때기

Instagram공간 사진·빈 날짜·외국인 생활정보·테라스 감성

Landing Page가격표·가능일·FAQ·하우스룰·문의폼

Manual Screening목적/인원/흡연/파티/신분 확인

PaymentAirbnb 링크 또는 직접결제/계좌/보증금

Lovable을 쓴다면 “예쁜 예약 사이트”보다 먼저 Tally/Airtable/Stripe/캘린더로 수동승인 흐름을 만드는 게 우선.

06 · Operating Models

AK 23평에 맞는 3개 상품

상품 1

Weekend Terrace

주말 2박. 15.9~19.9만/박. 커플·외국인 방문자·조용한 휴식.

월 목표: 4~8박 / 60~120만

상품 2

Pangyo Business Stay

3~7박. 판교 출장자. 책상·모니터·와이파이·영어 안내.

월 목표: 6~10박 / 90~150만

상품 3

Foreigner Bridge Stay

2주~1개월. 입국 초기/프로젝트 체류/장기집 찾기 전 임시거주.

월 목표: 180~220만

07 · Direct Booking Policy

직접예약은 “아무나 싸게”가 아니라
“좋은 손님만 더 비싸게/안전하게”

받는 손님

외국인 출장자 / 판교 프로젝트
1~2인 조용한 체류
목적·일정 명확
신분 확인 동의
보증금/하우스룰 동의

거절하는 손님

당일 예약 + 설명 부족
파티/친구 방문 질문
테라스 흡연/고기 문의
다인원/미성년/현금만 요구
체크인·체크아웃 무리한 요구

08 · Mom Business / Settlement

엄마 사업자 운영 가정 시
돈 흐름은 이렇게 단순화

예약금/숙박료 → 사업자 계좌
보증금 → 별도 보관/퇴실 후 반환
청소/소모품/플랫폼비 → 비용 처리
월 정산표 → 가족 내부 정산

세무/업종/인허가는 별도 확인 필요. 여기서는 운영 설계상 “돈이 섞이지 않게” 만드는 구조만 제시.

정산 원칙

숙박 매출 계좌와 가족 생활비 계좌 분리
예약별 매출/수수료/청소비/보증금 표기
현금 수령 금지 또는 예외 기록
월말에 누나/어머니 비용 분담 정산
분쟁 대비 게스트 동의서 보관

09 · Lovable Build Scope

Lovable로 만들 건
“풀 예약시스템”이 아니라 수동승인 MVP

1. Landing

사진, 콘셉트, 위치, 가격, 가능일

2. Inquiry

Tally/Form: 날짜·목적·인원·국적·흡연 여부

3. Admin Sheet

Airtable/Sheets로 문의·승인·입금 상태 관리

4. Payment Link

승인 후 계좌/Stripe/토스/카드링크 발송

자동예약은 누나 실거주와 충돌한다. 이 집은 캘린더를 “열어두는” 숙소가 아니라 날짜를 “선별 판매”하는 숙소다.

10 · 90-Day Test

90일 테스트 플랜

Month 1

리뷰와 사진

Airbnb 2~3건. 15만 이하 할인은 리뷰용으로만. 인스타 12개 피드 구축.

Month 2

가격 인상

주말 17.9만, 평일 14.9만. 33m2/Enkostay 2주~1개월 문의 테스트.

Month 3

직접문의 전환

좋은 게스트에게 재방문 DM/사이트 문의. 월 순수익 100~150만 검증.

Final · Sonia Recommendation

운영 결론

AK 23평은 상시 숙박업이 아니라 가끔 열리는 고단가 테라스 워크스테이로 운영한다.

ADR 15~17만월 8~12박2주~1개월 체류 우선직접예약은 검증 손님만

Jeongja Terrace Workstay

5min to Jeongja Station · Direct to Pangyo · Limited weekends & business stays

TerraceWork deskQuiet guests only

가끔 열리는정자역 테라스 스테이로돈 버는 구조

질문은 “합법이냐?”보다“어떤 돈을 받을 수 있냐?”